【福岡のマンション相場を知りたい方は必見！】新築も中古も徹底解説
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本記事では、福岡でマンションをご検討されている方に向けて、年々上がり続けている福岡のマンション相場を新築と中古それぞれで解説しています。
目次
福岡の新築マンションの供給動向
マンションの相場の推移を考慮した際、福岡のどのエリアに住むのかというのは重要です。マンションの価値は立地や利便性によるところが大きく、資産価値を保つにはある程度人口が集中していて、中古マンションの需要も高いことが必要となります。
福岡は、福岡エリア・北九州エリア・筑豊エリア・筑後エリアの4つのに分かれています。中でも福岡エリアと北九州エリアは流通量も多く、新築物件も多く供給され続けているため、福岡で新築マンションの相場を見る場合、福岡市、北九州市の㎡単価が参考になります。
全国的に人口は減少傾向ですがマンションの新築物件は増えています。これは核家族化や単世帯の増加に伴い世帯数が増えていること、若い世代の都市部への流入に変化がないのが要因と考えられます。福岡は2035年まで総人口が増える予測があり、直近のマンション価格は上昇傾向が続いています。
福岡の新築マンションの相場
2023年7月時点でSUUMO掲載の福岡県内の新築マンション99物件の価格の平均を自社調査したところ、新築マンションの平均㎡価格は55.74万円、70㎡換算で3902万円となっています。これを、福岡市・北九州市・その他の地域で分けると次のようになります。
福岡市の相場が非常に高くなっています。物件的には3LDKで3000万円台もありますが、東区・博多区・中央区・早良区の新築供給数の多いエリアにおいて、5000万円以上・1億円以上の物件もあることから、平均の価格を押し上げている状況となっています。
過去の統計データからの福岡県の新築マンションの70㎡あたりの価格推移は次ようになっており、この10年で新築マンションの価格は高騰していることがわかります。
福岡の新築マンションの高騰要因
福岡の新築マンションの価格は上昇傾向が続いています。その原因としては以下が挙げられます。
●福岡は新築が人気
●福岡の地価が上昇
●建築資材の高騰
●住宅ローンの低金利
●投資物件の需要増大
それぞれ順番に解説します。
福岡は新築が人気
2022年のレインズのデータによると、福岡県内では中古マンションの成約戸数は3315戸、新築マンションは5064戸と1.5倍の供給量があります。また、これに戸建ての数を見てみると、中古戸建の成約数は1750戸、新築戸建ては15418戸と新築の戸建てが人気なことが分かります。
福岡の地価が上昇
土地の価格の上昇に伴い、マンション、戸建てともに販売価格もしくは総予算が高くなっている傾向にあります。福岡県全体では4.6%。福岡市では8.98%、北九州市で1.35%の上昇となりました。
建築資材の高騰
マンションは、鉄筋コンクリート構造が採用されていますが、建築にかかる費用は年々高くなっており、2022年には過去10年間で最高値を更新しました。これは、円安による輸入資材の高騰や人手不足に伴う人件費の高騰があげられます。
住宅ローンの低金利
2013年の日銀の金融緩和施策から住宅ローンの低金利が継続しています。後ほど解説しますが、金利が安いということは月々の支払いが変わらなくても多くの借り入れが可能です。その影響もあり物件価格の高騰を維持できていると言えます。
投資物件の需要増大
野村総合研究所が、国内100都市を対象にして作成した「成長可能性都市ランキング」において、福岡市は「成長可能性の高い都市」第1位に選ばれました。福岡市は将来的にも発展し続ける、伸びしろのある都市であることを示しています。
また、投資家アンケートにおいて日本のどのエリアに投資をしたいかという問いに対して、国内・国外投資家のいずれも福岡を東京と遜色ない最上位の重点エリアと敷いている回答もあります。近年、福岡市内で相次いで1億・2億を超えるマンションが売り出され完売となっています。
海外ファンドによる投資目的の購入の増加や、他県に生活基盤を持つ富裕層がセカンドハウスとして保有する動きもあるようで、2億円以上のマンションなどはそのような富裕層が資産価値を考えて現金買いするような状況も生まれています。福岡市内ではそのような高額物件の価格が相場を底上げしている現状も出ています。
福岡の中古マンションの相場
福岡県内でも最も中古マンションの流通量の多い福岡市内の価格相場は次のようになります。
28126件の取引価格より平均を示したもので、最寄り駅などによりエリアの平均価格は変動します。また、福岡県内各地での部屋数による平均価格の一覧は次のようになります。
福岡の中古マンションの売却相場
2023年現在、福岡は中古マンションの価格が値上がりしています。売り出し数は2013年の16000戸から2020年には35000戸以上と約7年で2倍になっています。それに比べて成約戸数は5000戸程度と横ばい状態です。成約戸数は横ばいで売り出し数が多いのに、なぜ中古マンションの価格が高くなってきたのでしょうか？
中古マンションの価格は新築マンションの価格で決まる
それは、中古マンションの価格は新築マンションの価格で決まってくるからです。
その新築マンションの価格、福岡市に関してはこの10年で53%も上昇しています。
理由は、先にも述べた2013年からおこなわれている日銀の金融緩和＝低金利政策によるところが大きいでしょう。物件は消費者が買えなければその価格を維持できません。つまり、価格が高くなっても買えるという状況が新築マンションの高騰が続いている大きな要因です。
月々の支払いが12万円で35年ローンの金利差による借り入れ額を比較しています。
新築・中古マンションの高値はいつまで？
今後、マンションの価格が値下がりする要因はいくつか考えられます。まずは、新築マンションの価格を押し上げていた低金利政策に動きが出ています。日銀は、2022年12月に長期金利の上昇を抑える策を緩めました（YCCによる10年物国債利回り変動幅を上下0.25%から0.5%程度に拡大）。そして、2023年7月28日に変動幅を1.0%まで軟化しました。
この時点では日銀は意図する経済成長状態（物価上昇率2%）まで届いていないという姿勢で、金融緩和の継続・短期金利の引き上げもまだないとしています。しかし、固定金利がジワリと上昇している事実、これから短期金利の引き上げの判断が下された場合、マンション価格に反映されると予想されます。
さらに、中古マンションの売り出し数がさらに増加すること、マンションを売る世代は増えるものの、買う世代は減り続けるという需要と供給のバランスの悪化が予想される点です。
築40年以上の物件は所有者が亡くなったり介護施設に入るなど多くが売りに出される傾向があります。今後、上の表のように1981年以降の物件が多く中古市場に出てくることが予想されます。
福岡県の人口推移
このように金利施策の変化で新築マンションの価格が下がり、中古マンションの売り出し物件数が多くなると、中古マンションの価格も必然的に値下がりすると予想されます。
まとめ
本記事では、福岡でマンションをご検討されている方に向けて、年々上がり続けている福岡のマンション相場を新築と中古それぞれで解説しました。
全国の傾向と同じく新築は価格が高騰しつつも専用面積は減少傾向にあります。したがって、ファミリー層でマンションを購入する際、物件が手狭になって不満やストレスが溜まらないよう、将来の家族やモノが増えることを想定して選ぶ必要が出てくるでしょう。
福岡は中心部へ通勤する際も郊外からのアクセスが良く、地価は上昇していますが住宅用地も見つけやすいのが特徴です。現在の生活圏や学校区などを優先してマンションしかないという方も、目線を変えるだけで戸建てならではの暮らしを選択することも可能です。
土地探しが大変、面倒、そもそもどのような土地を見つければいいのか分からないとお考えの方も多いでしょうが、新築住宅の土地探しは住宅営業とおこなうと間違いなくスムーズに進められるため、戸建てに関心がある方は福岡工務店もしくは熊本工務店をご覧ください。
